如今的上海楼市变得很微妙。
随着越来越多二手次新涌入，一边是房龄不过四五年、所见所得的次新房，另一边是产品力更强、配置更新的各路新楼盘接踵而至。
这种感觉越来越像iPhone的更新周期——
老款降价促销、新款以更强芯片和新功能吸引消费者。
消费者必须要在"已有成熟产品"和"要追最新款"之间不断纠结。
如今，这种拉扯也正在上海楼市上演。
那么问题就来了：这批次新房如今的命运究竟如何？它们又会对上海楼市产生怎样的影响？
文章数据口径：2020年以后开盘的新房，且已经完成交付。
01
超七成次新房已经可流通
截至6月末，2020年以来开盘并完成交付的住宅总量约34.5万套。
其中，已经具备自由买卖条件的次新房约24.8万套，占比71.9%。
光听这个数字，可能没什么特别感受。
但我们如果换个角度理解，就清楚了：
如果把过去5年上海的新房市场比作一个巨大蓄水池，那么到了今天，这个池子的七成闸门已经打开。
所以次新房最大的流通释放阶段，其实已经发生了。
当然，这不代表有这么多房源会进入二手市场，而是代表这些房子的业主已经完全具有自由选择的条件——自住也好、出租也好、出售也好。
这样的体量足以让我们判断这些次新房的走向，甚至为那些还在限售期的房源提供重要参考。
在拆解数据的过程中，我发现了一个现象：
不同区域次新房的市场化进程差异，远比我们想的要大。
1、为什么外环的可流通率高，市区的隐患却更值得注意？
根据数据显示，截至到6月末，2020年以后开盘且交付的次新房中，郊环外的可流通率已经达到90.1%，外郊环71.6%。
相比之下，内环内和内中环，分别只有37.5%和48.9%。
很多人看到这里，第一反应是：外环外压力最大？
答案是对的，但也不完全对。
这就要说到可流通率的另一层意义。
它像一把双刃剑：一边反映的是当前的次新房对市场的压力释放到什么程度，另一边反映的是未来还有多少房源待释放。
换句话说，郊环外和外郊环的次新房已经处于可交易状态，价格、供需关系、业主预期都经受过市场检验。
预期压力的最高峰其实已经过去，现在是一个深度市场化的状态。
而市区呢？
表面上看流通率低、压力小。但“低”里藏着的是那些还在限售期里的房源。
今天看起来平静安全，不是因为没有压力，而是压力被藏在了解禁时间表里。
这场以时间换空间的游戏，还藏着未来解禁后的市场未知。
对这些区域而言，真正要面对的是产品力接近、房龄接近、客群重叠的次新房彼此之间的竞争。
市区还剩下半场要打！
反观内环内和内中环，情况截然不同。
通过上面数据可见，两者的可流通率都比较低，原因大家都清楚——
过去限售政策导致。
虽然当下看起来相对平静，但随着限售陆续到期，这些房源会逐步释放，最终还是要参与市场竞争。
而且还有一个关键点：近两年新房供应集中在了市区。
如此一来，市区的新房还在持续增加，限售期的次新房还在陆续解禁，两者即将形成直面对垒。
从这个角度看，市区的次新房和新房博弈，还有接近一半的剧情要走。
这就是次新房现在的微妙处，外环在消化，市区在静默积累着。
02
从头部中介的租售数据，看市场的真实态度
在这些次新房中，有人会继续自住，有人会选出租获取现金流，也有人会挂牌出售。
所以真正影响供需的，是当中有多少被摆到了二手市场。
这里我选用了头部中介的租售数据。
需要说明，由于头部中介在不同环线覆盖情况不同，比如市区覆盖高、远郊相对弱，存在一定差异，但依然是我们目前跟踪市场最有力指标。
截至6月24日，在2020年开盘并交付的次新房中，在头部中介出租的房源一共有14872套，出售房源为19878套（已去重，包括挂牌和成交）。
关键问题不是数字有多大，而是：这些房源的背后，是什么样的业主心态？
这里我叠加了面积段来一探究竟。这里我拆分出了出租和出售两份数据一起看。
我们综合来看一下——
70㎡以下：微小户型的高流转率
这部分小户型次新房在头部中介中，出租的有1197套，出售的有1192套。
需要注意的一点，这部分小户型市场总量本身就很小——目前已交付仅3846套，可自由流通也只有3235套。
所以很明显，对于这种极小户型，当时入手的房东原本就抱着很强的投资意愿入场。
市场一旦下行，无论通过出租还是出售，急于变现是这部分次新房的主要价值。
70-90㎡：小户型的决绝释放
这个面积段的次新房，在头部中介中，出售占比24.1%，出租占比24.0%——两者几乎完全持平。
显然，这个面积段的业主最为"决绝"：
要么选择出租拿现金流，要么选择出售快速变现，决策很坚决。
90-110㎡：绝对量最大，但显得更"保守"
90-110㎡的次新房数量是所有面积段里最高的。
其实这很好理解，仅90-110㎡的户型占到全市可流通房源的近一半。
但结合看头部中介的占比就有意思了：出租占比40.4%，出售占比36.0%。
当然，这当中有一部分原因可能由于限售导致，但比起小面积更倾向于抛售来说。百平业主更倾向先出租观望，暂缓出售。
其实不少90-110㎡的业主一开始就是抱着半自持半投资的想法入场的。
他们的确有改善需求，但同时也想通过持有获取一些收益。
市场一旦有压力，他们不会像70-90㎡的业主那样立刻甩手，而是选择先出租观望，等待更合适的时机。
110-140㎡及以上：改善市场的明显分层
再往上看。
110-140㎡的出售占比18.2%，出租占比14.4%——出售明显更高。
到了140-200㎡，这个趋势更明显：出售占比9.5%，远高于出租的8.4%。
200㎡+更是如此，出售占比6.3%，出租仅4.8%。
这说明随着面积越来越大，业主的选择越来越倾向"出售而非出租"。
业主心态的分层释放
综合看这些数据，次新房的业主中呈现出明显的分层特征：
＜70㎡：绝大部分选择抛售，投资意图最为明显。
70-90㎡： 出租出售各占一半，反应最敏捷，业主投资属性较强。
90-110㎡： 出租明显高于出售，业主最保守，倾向持有观望。
110-140㎡以上： 出售高于出租，业主改善属性更强，对变现更急迫。
可以看到每个面积段的业主，都在用不同的方式应对同一个市场下行周期。
03
写在最后
回到最开始的问题。
这些次新房的命运如何？答案其实已经很清楚了：
外环在消化，市区在积累；
小户型在变现，改善户在观望；
70-90㎡在甩手，90-110㎡在等待。
市场正在分层、分化、分别应对，这本身是一种自我调节。
但次新房带来的冲击和考验，并没有完全结束。
市区还有超过一半的次新房，仍在限售期里。
这些房源将在未来1-2年陆续释放。
一个已经有新房供应集中的市区，陆续涌入上一轮的次新房。
那时候新房和次新房的直面竞争，或许才是最终见分晓。
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